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不動産を買うとき、売買代金の他にどのような費用がかかるのですか?
(お答え)
売買代金の他に
●印紙代(契約書用)
●所有権移転登記費用(登録免許税と司法書士への報酬)
●不動産仲介手数料(代金×3%+6万円+消費税)
私どもでは、契約の前に「諸費用計算書」を提示いたします。トータルでどの位費用がかかるか、ご説明させて頂きますので、ご安心下さい。
山林などでしたら、登記費用も6万円位〜で済みますし、仲介手数料も売買代金に連動してますので安いです


【例 価格500万円の山林を購入した場合】
・売買代金500万円
・印紙代2,000円
・所有権移転登記 約60,000円
・不動産仲介手数料220,500円(税込)
 合計 5,282,500円




不動産を買うと、どの様な税金がかかるのですか?
(お答え)
まず、契約書に貼る印紙の「印紙税」、登記をする際に「登録免許税」がかかります。
取得した時に「不動産取得税」、維持している時に「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。
主な計算式ですが
●印紙代〜契約書に記載する金額により100万円超〜500万円まで2,000円、500万円超〜1,000万円まで10,000円、1,000万円超〜5,000万円まで15,000円
●登録免許税 〜物件の固定資産評価額に基づき、売買の場合は1%(特別減税)
●不動産取得税〜固定資産評価額の4%(特別控除制度あり、マイホームの場合数万円ですみます)
●固定資産税 〜
固定資産評価額の1.4%(特別控除制度あり)
●都市計画税 〜
固定資産評価額の0.3%(都市計画区域内に限る)



地目が「宅地」でないと住宅は建てられないのですか?
(お答え)
地目が「田」や「畑」の場合は「農地転用」の許可を取らなければなりません。
農地転用申請の許可後の決済になります。この農地転用の申請は基本的に司法書士にお任せします。費用は5万〜6万円位です。
また、「山林」や「原野」といった場合は何ら問題なく住宅は建てられます。建物が建って始めて地目が「宅地」になります。
因みに地目には21種類あります。宅地や山林は勿論の事、「保安林」や「墓地」、「ため池」や「堤」といったものもあります。
あと、登記簿上の地目が「山林」であっても、各市町村役場で“ここは宅地ですね”と認識されると、固定資産税は宅地扱いで課税されます。別荘などの場合、山林に家を建てて登記簿の地目を変更しなくても、役場の方で宅地として扱われますので…



農地転用(農地法)って難しいの?
(お答え)
地目が「畑」か「田」の場合、農地転用が必要になります。(農業委員会の許可)
利根沼田の各市町村では毎月締日がありまして、毎月受付けてくれます。
それらの書類は司法書士(行政書士)が作成してくれます。必要書類の作成に関しても私どもでもお手伝いさせて頂きますのでご安心下さい。



銀行などのローンを使いたいのですが、手続きや審査が難しいのでは?
(お答え)
まず、マイホームの場合ですが、数年前までは住宅金融公庫が多く使われてきましたが、最近は各金融機関がマイホームローンに関しては力を入れていますので、銀行ローンを使われる方が多く、審査も比較的スムーズに進みます。
この場合は一番重要なのは、借主(お客様)の仕事内容や職歴、年収や年令です。所得証明も2年や3年分添付するケースもあります。ただ、一度審査を通ってしまうと決済はとてもスムーズに行われ、実行日も早いです。また、公庫などでは自己資金は代金の20%が通例でしたが、最近の銀行ローンは条件さえ揃えば100%ローンも可能のところが出てきました。
別荘などの場合も同様ですが、別荘はどうしても贅沢物と見られがちですので、借主(お客様)の仕事内容と年収が重要視されます。
この金融機関への手続きは私どもでもお手伝いさせて頂きますし、行きつけの銀行もありますので、アドバイスもさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。



簡単な資金計画の立て方を教えて下さい
(お答え)
まず、土地の購入資金に関しては上記で説明致しました通りで、土地代金+印紙代+登記費用+仲介手数料などの合計金額です。
建物に関しては、建物の工事費になりますが、メーカーの広告などには「坪○○万円!」と明記してありますが、これはあくまでも本体価格の場合が多く、別に水道引込排水工事や照明器具などがかかる事が多いです。ある程度、建築業者と話しが進みましたら、見積りを出してもらって、大まかな建築工事費を出してもらう事がいいと思います。
また土地と建物工事費の他にも幾つか費用がかかります。
登記費用やローンを使う場合のローン費用や抵当権設定費用などです。この金額はケースによりますが100万円位は余裕を持って見ておいた方がいいです。勿論、ローンを使わなければその費用がかかりませんので安く済みます。あくまでもケースバイケースですので。

また、どれ位借りて毎月どれ位の返済になるのか?が一番気になるところですが、今は超低金利の為、毎月同じ額を返済しても、数年前よりは多く借り入れができます。ましてや物件の価格も下がっていますし。
今の時代の考え方としては、まず毎月どれ位返済していけるか?ということです。
毎月8万円でしたら年間ですと12倍の96万円になります。ボーナス併用の場合は、毎月の額とボーナス月の額を合計して年間の返済額を出して下さい。
もし借入れの金利が2.6%の場合、25年返済で100万円当りの返済額が4,536円ですので、80,000円÷4,536円=17.6になりますので1,760万円は借入れ出来る計算になります。
30年返済ですと100万円当りが4,003円ですので、同じ計算で約2,000万円の借り入れが出来ます。


その他、ご質問など御座いましたら、
何でも聞いて下さい!


housan@mail.wind.co.jp

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